[에어비앤비 / 호스텔 창업] 고시원을 게스트하우스로 변경할 수 있을까?

고시원을 게스트하우스로 변경하는 것은 가능하지만, 용도 변경과 관련된 법적 절차와 제약 사항이 있습니다. 주거용 건물인 고시원을 상업용 숙박업체인 게스트하우스로 변경하려면, 여러 가지 조건을 충족해야 하며 건축법, 소방법, 위생법, 관광숙박업법 등을 따를 필요가 있습니다. 이에 대한 주요 사항은 다음과 같습니다:

1. 용도 변경 절차

고시원에서 게스트하우스로의 용도 변경은 건축법과 관련된 용도 변경 절차를 거쳐야 합니다. 건축물의 용도를 변경하려면 관할 지자체에서 승인을 받아야 하며, 용도 변경이 가능할지 여부는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

1.1 건축법 상 용도 변경

• 고시원은 주로 주거용 건물로 분류되며, 게스트하우스는 관광숙박업에 속하는 상업용 건물로 분류됩니다.
• 고시원에서 게스트하우스로 용도 변경을 할 때, 주거용에서 상업용 숙박업으로 변경해야 하므로, 용도 변경 승인이 필요합니다.
• 이 경우, 용도 변경이 가능한지는 해당 지역의 용도지역(주거지역, 상업지역 등)에 따라 다릅니다. 예를 들어, 주거지역에서 상업용 숙박업체로 변경하는 것은 제한될 수 있습니다.

1.2 용도 변경에 필요한 서류

• 건축물 용도 변경 신청서
• 건축물 현황도 및 구조 도면
• 소방시설 설치 확인서 (필요시)
• 위생 설비 점검서 (필요시)
• 교통영향평가서 (규모에 따라)

2. 소방 및 안전 기준

고시원에서 게스트하우스로 변경 시, 소방시설과 안전기준을 새로 충족해야 할 수 있습니다. 게스트하우스는 숙박업법 및 소방법에 따라 일정한 기준을 충족해야 하며, 다음과 같은 사항이 요구될 수 있습니다:

2.1 비상구 및 대피로

• 비상구의 폭: 최소 1.2m 이상
• 대피로 길이: 40m 이하 (층마다 다를 수 있음)
• 대피공간 및 비상등 설치

2.2 스프링클러 및 소화기

• 스프링클러 시스템은 200㎡ 이상의 면적에 설치해야 하며, 5층 이상 건물에는 의무적으로 설치해야 합니다.
• 소화기는 각 층에 최소 1개 이상 설치해야 하며, 분말 소화기의 최소 용량은 1kg 이상입니다.

3. 위생시설 기준

• 화장실: 2인 이상 객실에는 별도의 화장실을 설치해야 합니다.
• 샤워실: 2인 이상 객실에는 별도의 샤워실을 설치해야 합니다.
• 세면대: 공용화장실에는 세면대를 적절히 배치해야 합니다.
• 상수도: 급수설비와 배수설비를 갖추어야 하며, 위생법에 따른 점검이 필요합니다.

4. 주차공간 기준

• 주차공간은 주차법에 따라 2실당 1대의 주차공간을 확보해야 할 수 있습니다.
• 주차공간의 면적과 배치 기준도 대지 면적과 건축물 규모에 따라 결정됩니다.

5. 관광숙박업 등록

게스트하우스는 관광숙박업법에 따라 등록해야 하므로, 관광사업 승인을 받기 위한 서류를 제출해야 합니다. 이에는 사업 계획서, 시설 확인서, 소방 및 위생 점검서 등이 포함될 수 있습니다.

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결론

고시원을 게스트하우스로 변경하는 것은 용도 변경 절차를 통해 가능합니다. 다만, 변경하려는 건축물이 상업지역이나 주거지역에 있는지, 건축법 및 소방법, 위생법 등 관련 법규를 충족하는지에 따라 제한이 있을 수 있습니다. 용도 변경 승인을 받기 위해서는 소방시설, 위생시설, 주차공간 등 다양한 법적 요구 사항을 충족해야 하므로, 전문가와 상담하여 구체적인 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

 

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※ 질문 예시 

 

 

현재 한 층의 면적이 200제곱미터인 건물의 2개 층을 고시원으로 운영하고 있는데, 관광객을 위한 호스텔로 업종을 변경할까 생각 중입니다. 이련 경우 어떻게 용도변경을 해야 하나요?

 

총 면적이 400제곱미터인 고시원을 관광객을 위한 호스텔로 용도를 변경하려는 경우에는 “건축물대장 기재내용의 변경 신청”을 하여 용도변경 할 수 있습니다.

◇ 같은 시설군에 속하는 용도 간의 변경

☞ 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 고시원은 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설에 해당하며, 유스호스텔이 아닌 일반호스텔은 관광숙박시설에 해당합니다.

☞ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설은 영업시설군에 속하고, 관광숙박시설 역시 영업시설군에 속합니다.

☞ 따라서 같은 시설군 안에서의 용도변경에 해당하므로, 이러한 용도변경을 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 합니다.

 

관련생활분야	*용도변경 > 용도변경 전 확인사항 > 건축물의 용도 확인 > 건축물 용도 등의 확인 *용도변경 > 용도변경 방법 및 절차 > 용도변경의 허가 신청 등 > 건축물대장 기재사항의 변경신청 또는 임의변경
관련 법령	[건축법] 제 19조 / [건축법 시행령」 제14조제5항 및 별표1