[ 에어비앤비/ 호스텔 창업 ] 건축물의 용도와 용도변경이란? [관련국가법령]자료

건축물의 용도와 용도 변경은 건축 및 도시 계획에서 중요한 개념입니다. 이 개념들은 건축물의 사용 목적과 관련된 규제를 이해하는 데 필수적인 요소입니다. 각 개념을 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

1. 건축물의 용도란?

건축물의 용도는 해당 건축물이 어떤 목적으로 사용되는지를 나타내는 개념입니다. 즉, 건축물의 기능이나 역할을 정의하는 것입니다. 이는 주로 건축법, 소방법, 위생법 등에서 규정하고 있으며, 용도에 따라 건축물에 필요한 구조나 설비, 규제 등이 달라질 수 있습니다.

건축물의 용도는 크게 다음과 같은 카테고리로 나눌 수 있습니다:

• 주거용 건축물: 사람들의 거주를 목적으로 하는 건축물입니다. 예를 들어, 아파트, 단독주택, 연립주택 등이 이에 해당합니다.
• 상업용 건축물: 상업적인 활동이나 사업을 위해 사용되는 건축물입니다. 예를 들어, 상가, 호텔, 식당 등이 해당됩니다.
• 공업용 건축물: 산업 활동을 위한 건축물입니다. 예를 들어, 공장, 창고 등이 이에 포함됩니다.
• 학교 및 교육용 건축물: 교육 목적의 건축물로, 학교, 학원 등이 해당됩니다.
• 의료용 건축물: 병원, 의원, 보건소 등 의료 활동을 위한 건축물입니다.
• 문화 및 집회용 건축물: 문화 활동이나 집회를 위한 건축물입니다. 예를 들어, 극장, 박물관, 도서관 등이 포함됩니다.

각 용도는 건축법, 소방법, 위생법 등에서 요구하는 설계 기준, 안전 기준, 시설 기준에 따라 다르게 규정됩니다. 예를 들어, 숙박시설과 상업시설은 화재 안전과 관련된 요구 사항이 다를 수 있습니다.

2. 용도 변경이란?

용도 변경이란 기존 건축물의 사용 목적(용도)을 변경하는 과정을 말합니다. 예를 들어, 주거용 건축물을 상업용 건축물로 변경하거나, 상업용 건축물을 의료용 건축물로 변경하는 경우가 해당됩니다. 용도 변경은 건축물의 구조적, 기능적 요구 사항을 변경하는 것이기 때문에 법적 규제와 절차가 필요합니다.

용도 변경이 필요한 경우

• 기존 건물의 활용도가 떨어지거나 변경이 필요할 때: 예를 들어, 주택을 상업용 사무실로 바꾸거나, 상업용 건물을 숙박업소로 변경할 때.
• 규제 및 법적 요구 사항에 맞추기 위해: 예를 들어, 건물이 특정 용도에 맞게 설계되어 있지 않아 법적으로 요구되는 안전 기준, 위생 기준 등을 충족시키기 위해 변경하는 경우.

용도 변경 절차

용도 변경을 하려면 지자체(시청, 구청 등)로부터 허가를 받아야 하며, 이를 위해서는 여러 가지 서류와 절차가 필요합니다. 일반적으로 건축물의 구조적 안전성, 소방 및 위생 규정, 주차 문제 등 다양한 요소를 검토해야 합니다. 필요한 서류와 절차는 지역마다 다를 수 있지만, 기본적으로는 다음과 같은 단계를 거칩니다:

1. 용도 변경 신청: 건축물의 용도를 변경하려면 지자체에 용도 변경 신청을 해야 합니다.
2. 검토 및 허가: 건축물의 구조가 변경될 경우, 건축물의 설계도나 안전성을 검토하여 허가를 받습니다.
3. 법적 기준 준수: 용도 변경 후 해당 건축물이 소방법, 위생법, 건축법 등 관련 법령을 충족해야 합니다.
4. 허가증 발급: 용도 변경이 승인되면 관련 허가증을 발급받게 됩니다.

3. 용도 변경의 주요 법적 규제

• 건축법: 용도 변경이 건축물의 안전성에 영향을 미치지 않도록 해야 하며, 변경 후의 용도에 맞는 안전 기준을 충족해야 합니다.
• 소방법: 용도 변경 후 화재 안전 기준에 맞추어야 합니다. 예를 들어, 주거용 건축물을 상업용 건축물로 변경하면, 화재 안전을 위한 추가 설비나 대피로가 필요할 수 있습니다.
• 위생법: 숙박시설이나 상업시설로 변경하는 경우, 위생 관련 기준을 준수해야 합니다.
• 환경법: 용도 변경이 환경에 미치는 영향을 평가할 필요가 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 공업지역으로 변경할 경우 대기나 소음 등 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

4. 용도 변경의 예시

• 주거용 → 상업용: 예를 들어, 주택을 상가나 사무실로 변경하는 경우.
• 상업용 → 숙박용: 상가 건물을 호텔이나 호스텔로 변경하는 경우.
• 주거용 → 숙박용: 주택을 게스트하우스나 게스트룸으로 변경하는 경우.
• 상업용 → 의료용: 상업용 건물을 병원이나 의원으로 변경하는 경우.

결론

• 건축물의 용도는 건축물이 어떤 용도로 사용될 것인지를 정의하는 개념으로, 법적으로 다양한 규제가 따릅니다.
• 용도 변경은 기존 건축물의 사용 목적을 변경하는 것으로, 이를 위해서는 관련 법규와 규제를 준수하며 허가 절차가 필요합니다.

용도 변경을 진행하기 전에 반드시 지자체와 상담하고, 필요한 서류와 절차를 충분히 이해한 후 진행하는 것이 중요합니다.

 

 

 

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※ 관계법령

 

 “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다(규제「건축법」 제2조제1항제3호).
 

복수용도의 인정

Q. 건축물의 용도는 건축물마다 하나씩만 인정되나요?  A. 아닙니다. 건축주는 건축물의 용도를 복수로 하여 건축허가, 건축신고 및 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제19조의2제1항). -“건축물의 복수용도”란 하나의 공간(실)이 2종류 이상의 용도시설인 것을 말합니다(국토교통부·대한건축사협회, 「만화로 체험하는 알기쉬운 건축여행」, 2017. 6., 3쪽).   ·건축물의 복수용도는 「건축법」 및 관계 법령에 정한 건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한해 허용됩니다(「건축법」 제19조의2제2항).   ·건축물의 복수용도는 원칙적으로 같은 시설군 내에서 허용되나, 지방건축위원회의 심의를 거쳐 다른 시설군의 용도 간의 복수용도가 허용될 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조의3제1항).

 
 
 “용도변경”이란 건축물대장 상의 건축물의 용도를 사용하고자 하는 건축물의 용도로 변경하는 행위를 말합니다(국토교통부·대한건축사협회, 「만화로 체험하는 알기쉬운 건축여행」, 36쪽).
 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 합니다(규제「건축법」 제19조제1항).
 

※ 건축물의 부속용도

 “부속용도”란 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제13호).

 건축물의 설비, 대피, 위생, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도

 사무, 작업, 집회, 물품저장, 주차, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도

 구내식당·직장어린이집·구내운동시설 등 종업원 후생복리시설, 구내소각시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설의 용도[이 경우 다음의 요건을 모두 갖춘 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설 중 제3호나목에 따른 휴게음식점은 구내식당에 포함되는 것으로 봄]

√ 구내식당 내부에 설치할 것

√ 설치면적이 구내식당 전체 면적의 3분의 1 이하로서 50제곱미터 이하일 것

√ 다류(茶類)를 조리·판매하는 휴게음식점일 것

 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설, 그 밖에 국토교통부장관이 이와 유사하다고 인정하여 고시하는 시설의 용도

 

• 지목변경과 건축물 용도변경의 구분
   “지목”이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하고, “지목변경”이란 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제33호).
   지목변경이 토지에 관한 것이라면, 용도변경은 건축물에 관한 것으로 차이가 있습니다.